Желание Минстроя обязать застройщиков в обязательном порядке возводить объекты социальной инфраструктуры. Это понятно и объяснимо.
Ипотечный бум, ставший следствием льготного кредитования, обеспечил новыми квартирами миллионы российских граждан. Однако, получив в собственность заветные квадратные метры, люди обнаружили, что рядом с их домами не хватает школ, детских садов, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры.
– Причем эта проблема становится общей и для жителей столичных городов, и для тех, кто проживает в регионах с менее наполненными бюджетами, - заявил заместитель Председателя Центрального совета Партии пенсионеров Андрей Широков.
Безусловно, современный Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность прописать в договоре о комплексном развитии территории (КРТ) обязательства по строительству социальных объектов. При этом они могут возлагаться и на застройщика, и на орган публичной власти, заключивший этот договор. Однако следует понимать, что добавление таких условий не считается обязательным, а потому примерно 90% жилищного строительства ведется вне проектов КРТ.
В этой ситуации нет ничего удивительного, поскольку большинство органов публичной власти не располагают в своих бюджетах свободными средствами, предназначенными для строительства школ, детских садов и поликлиник, а также для развития коммунальной инфраструктуры, и потому стараются взвалить эту обязанность на застройщиков.
Говоря о застройщиках, следует понимать, что у них тоже нет необходимых денежных средств. Более того, будучи представителями бизнеса, они прекрасно понимают, что после ввода социальных объектов они в большинстве случаев безвозмездно передаются государству, а значит получить коммерческую выгоду застройщики не могут.
– Именно этим объясняется желание застройщиков перепрофилировать эти объекты в коммерческую недвижимость. Так вместо поликлиник появляются фитнес-центры, гарантирующие застройщику получение дохода в виде арендной платы, - подчеркнул Андрей Широков.
Следует помнить и том, что даже если на эскроу счетах застройщиков имеется достаточное количество средств, позволяющих строить объекты социальной инфраструктуры, они не могут их использовать до ввода объектов в эксплуатацию. В свою очередь, кредитные организации, как правило, не предоставляют займы на строительство социальных объектов.
Практика показывает, что на сегодняшний день самым распространенным выходом из этой ситуации остается повышение стоимости квадратного метра жилья. В среднем это приводит к удорожанию на 20%, а значит затраты на строительство школ, детских садов и поликлиник перекладывается на покупателей.
– Как говорят сами строители: если строить школу, тогда вместо пяти домов можно построить только четыре. Более того, новая редакция закона «Об участии в долевом строительстве» позволяет застройщику использовать деньги дольщиков для возмещения затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры, - отметил Андрей Широков.
Примечательно, что в тех редких случаях, когда государство полностью выкупает у застройщика объекты социальной инфраструктуры, деньги, полученные от покупателей квартир, им все равно не возвращаются.
Партия пенсионеров считает, что оптимальным решением, позволяющим обеспечить территории достаточным количеством социальных объектов и сберечь при этом кошельки наших граждан, должны стать механизмы государственно-частного партнерства, предусматривающие строительство и эксплуатацию собственником (девелопером или застройщиком) этих объектов на условиях длительного арендного соглашения с органами публичной власти.
– Выделяя застройщику участок земли под строительство школы, детского сада или поликлиники, орган публичной власти прописывает не только порядок возмещения затрат посредством арендных платежей, но и определяет порядок эксплуатации возведенного здания. Такая схема выгодна для бизнеса, поскольку гарантирует ему не только возмещение затрат, но и получение дохода в течение длительного времени.
В свою очередь, органы публичной власти получают возможность минимизировать расходные статьи бюджета, ограничив их затратами на аренду помещений. Важно и то, что расходы по эксплуатации здания ложатся также на бизнес, поскольку они входят в арендные платежи.
Безусловно и то, что от такого соглашения выиграют и все наши граждане, поскольку смогут получить в шаговой доступности от своего дома новые школы, детские сады и поликлиники.
Еще одна очевидная выгода будет состоять в снижении стоимости жилья и, как следствие, уменьшении размеров ипотечного кредита, - подытожил Андрей Широков.